4月12日，成都市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡稱《通知》），提出了7個(gè)方面的措施，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。

成都為何要在一月內(nèi)再次出臺(tái)住房限購政策，此次限購新政的側(cè)重點(diǎn)是什么？在中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位上，成都又是如何貫徹落實(shí)的？在支持剛性住房需求，嚴(yán)防住房投機(jī)炒作上，成都如何努力防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)于購房者普遍關(guān)心的問題，今日下午，成都市房管局相關(guān)人士分別就“嚴(yán)格住房貸款合法性審查”“嚴(yán)格審核首付款資金來源和還款能力”“嚴(yán)格防范投機(jī)炒房行為”等五個(gè)方面一一進(jìn)行了解讀。

堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央“房子是用來住的，不是用來炒的”

據(jù)成都市房管局相關(guān)人士介紹，此次與市金融辦、省銀監(jiān)局、中國人民銀行成都分行營管部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡稱《通知》），主要目的仍是為了促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“主要為了堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，進(jìn)一步落實(shí)國家、省、市房地產(chǎn)調(diào)控工作要求。”成都市房管局相關(guān)人士稱，同時(shí)為了貫徹好《成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（成辦發(fā)〔2016〕37號(hào)）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干政策措施》（成辦發(fā)﹝2016）45號(hào)）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市住房限購政策的通知》（成辦發(fā)〔2017〕10號(hào)）等規(guī)定，“支持剛性住房需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格防范住房投機(jī)炒作，大力降低購房杠桿，努力防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

五大看點(diǎn)解讀房產(chǎn)新政

看點(diǎn)一：關(guān)于嚴(yán)格住房貸款合法性審查

《通知》要求，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行購房貸款資格審查前，應(yīng)通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實(shí)性，對(duì)未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理。

“該規(guī)定主要是基于保護(hù)房屋真實(shí)交易的合法權(quán)益，通過行之有效的房屋買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)來體現(xiàn)交易狀態(tài)，及時(shí)保護(hù)購房者權(quán)益?！睋?jù)成都市房管局相關(guān)人士介紹，該規(guī)定進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了房屋交易合同網(wǎng)上簽約的嚴(yán)肅性，主要是進(jìn)一步要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、購房者要通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售（備案）等網(wǎng)上簽約行為，通過存量房交易服務(wù)平臺(tái)完成簽訂存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同或存量房買賣合同，并以此作為銀行業(yè)機(jī)構(gòu)受理購房貸款申請(qǐng)的基礎(chǔ)，以防止所購房屋因未在網(wǎng)上簽約而被抵押或再轉(zhuǎn)讓他人，或者出現(xiàn)假按揭騙取貸款等行為，致使購房人、銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益無法及時(shí)有效維護(hù)。

看點(diǎn)二：關(guān)于嚴(yán)格審核首付款資金來源和還款能力

《通知》要求，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行首付資金真實(shí)性檢查要求，嚴(yán)禁購房者通過首付貸、個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為；嚴(yán)格落實(shí)月供收入比不超過50%等政策要求，強(qiáng)化購房人收入證明材料審核，防范投資投機(jī)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

《通知》規(guī)定，對(duì)購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸；對(duì)于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，可相應(yīng)提高借款人首付款比例。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，大力降低購房杠桿，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格審核首付款資金來源和還款能力。

看點(diǎn)三：關(guān)于嚴(yán)格防范投機(jī)炒房行為

《通知》規(guī)定，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

“該規(guī)定主要是繼續(xù)從嚴(yán)控制投機(jī)炒房行為，嚴(yán)格貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位?！背啥际蟹抗芫窒嚓P(guān)人士解釋，在《通知》實(shí)施之前，已在全市統(tǒng)一的商品房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售（備案）狀態(tài)之一的商品住房，在存量房交易服務(wù)平臺(tái)上完成打印“成都市存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等，均按原政策執(zhí)行。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)不得違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預(yù)售款。

對(duì)此，成都市房管局解讀稱，目前商品房預(yù)售款監(jiān)管是銀行業(yè)機(jī)構(gòu)依據(jù)監(jiān)管協(xié)議履行預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任，該項(xiàng)規(guī)定主要是為了進(jìn)一步落實(shí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)要求，確保商品住房預(yù)售資金專項(xiàng)用于工程建設(shè)，努力確保商品住房竣工交付使用，防止可能出現(xiàn)的工程爛尾，切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

看點(diǎn)四：關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為

《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30日內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售許可或不接受預(yù)售申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)的，房管部門可在1年內(nèi)不受理其預(yù)售許可申請(qǐng)。

《通知》的這一規(guī)定旨在及時(shí)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)，防止捂地、捂盤、惜售，避免供需失衡和市場(chǎng)恐慌。成都市房管局表示，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地后未按照土地出讓合同約定的期限開工建設(shè)，形成土地閑置的，由有關(guān)部門按照相關(guān)規(guī)定收取土地閑置費(fèi)、收回土地使用權(quán)等方式進(jìn)行處置。對(duì)于達(dá)到預(yù)售條件不及時(shí)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的，提高其持有成本，以倒逼機(jī)制促使達(dá)到預(yù)售條件的商品住房項(xiàng)目盡快上市；并促使開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)、主動(dòng)控價(jià)。對(duì)于開發(fā)企業(yè)已取得預(yù)售許可證的捂盤惜售行為：已經(jīng)辦理預(yù)售許可證，但未在10日內(nèi)將批準(zhǔn)預(yù)售范圍內(nèi)的全部房源公開對(duì)外銷售的；或雖對(duì)外公開銷售，但故意采取畸高價(jià)格、以內(nèi)部員工關(guān)聯(lián)交易等方式，使公開交易難以成交變相截留房源的，房管部門要依法予以查處。

《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修價(jià)格等變相提高房價(jià)，目的在于有效控制住房價(jià)格非理性上漲。對(duì)于申報(bào)價(jià)格含裝修價(jià)格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須合理確定其裝修價(jià)格，按規(guī)定在銷售現(xiàn)場(chǎng)將申報(bào)的裝修水平與相應(yīng)的裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等信息予以公示，同時(shí)按規(guī)定在商品房買賣合同中進(jìn)行約定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)際成交價(jià)不高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格的原則公開對(duì)外銷售商品住房。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證的情況下擅自進(jìn)行銷售，捆綁高價(jià)車庫銷售，通過虛假廣告誤導(dǎo)購房者，不明碼標(biāo)價(jià)、哄抬價(jià)格、制造恐慌，支付額外費(fèi)、電商費(fèi)等形式價(jià)外加價(jià)，以及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代理未取得預(yù)售證的房屋，虛假宣傳、哄抬價(jià)格、制造恐慌，支付額外費(fèi)用，偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為，有關(guān)部門將依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，并向社會(huì)公開曝光，相關(guān)信息納入誠信平臺(tái)；對(duì)涉案從業(yè)人員記入“黑名單”；對(duì)涉嫌違法的企業(yè)和個(gè)人，依法追究法律責(zé)任。

看點(diǎn)五：關(guān)于規(guī)范銀行業(yè)機(jī)構(gòu)與開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的合作行為

《通知》規(guī)定，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要切實(shí)規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的合作行為，健全合作退出機(jī)制，通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺(tái)公開選聘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等中介機(jī)構(gòu)開展合作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風(fēng)險(xiǎn)。

成都市房管局解讀：該項(xiàng)規(guī)定主要是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的部分業(yè)務(wù)開展與其信用水平掛鉤，對(duì)信用水平低下的，限制其業(yè)務(wù)開展，從而達(dá)到凈化市場(chǎng)的作用。具體而言，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)選聘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等中介機(jī)構(gòu)開展合作前，要通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺(tái)了解掌握其信用水平，對(duì)信用水平較低的，應(yīng)不予合作或限制合作。同時(shí)，也解決銀行業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)中介機(jī)構(gòu)資信度信息不對(duì)稱問題，讓銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在行業(yè)監(jiān)管信用平臺(tái)上來公開選聘，既增加了選聘的透明度，又有助于銀行業(yè)機(jī)構(gòu)能選聘委托業(yè)務(wù)所需的良好機(jī)構(gòu)。

開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)存在《通知》中規(guī)定的違法違規(guī)行為的，對(duì)開發(fā)企業(yè)，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在其整改前不得撥付后續(xù)信貸資金或增加新的授信，對(duì)中介機(jī)構(gòu)，則終止與其業(yè)務(wù)合作。對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在受到有關(guān)部門和司法機(jī)構(gòu)處理的，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司在2年內(nèi)不得與其合作。目的在于強(qiáng)化失信懲戒，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。 

（以上內(nèi)容來源于成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)）